Aggiornata il 17 ottobre 2026 · Studio C&A Legal Consulting · Diritto immobiliare
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Richiedi una valutazione del caso(si apre WhatsApp)Cos'è la caparra confirmatoria
La caparra confirmatoria, regolata dall'art. 1385 del codice civile, è una somma di denaro che una parte consegna all'altra al momento della firma. Se il contratto viene eseguito, va imputata al prezzo; se una parte non adempie, serve a liquidare il danno in modo rapido, senza doverlo dimostrare.
Per essere confirmatoria la funzione va indicata con chiarezza nel contratto. Una somma definita solo come acconto è un anticipo sul prezzo e in caso di problemi va di regola restituita, salvo il risarcimento dei danni da provare.
Chi non adempie: trattenere la caparra o chiedere il doppio
Se il contratto non viene rispettato, la parte che ha adempiuto può recedere e:
- trattenere la caparra ricevuta, se a non adempiere è chi l'ha versata, di solito il compratore;
- chiedere il doppio della caparra versata, se a non adempiere è chi l'ha ricevuta, di solito il venditore.
In alternativa: esecuzione del contratto o risarcimento pieno
La parte che non è inadempiente può anche scegliere di non recedere. Può chiedere al giudice l'esecuzione del contratto, anche con una sentenza che trasferisce la proprietà al posto del rogito (art. 2932 c.c.), oppure la risoluzione del contratto con il risarcimento del danno effettivo, che però va provato.
La scelta va fatta con attenzione: chi chiede il risarcimento pieno rinuncia alla semplicità della caparra, ma può ottenere di più se il danno reale è maggiore. Secondo la Cassazione a Sezioni Unite, il recesso è possibile solo se l'inadempimento dell'altra parte non è di scarsa importanza.
Come ottenere la restituzione della caparra
Se la vendita salta per colpa dell'altra parte, la caparra o il suo doppio non arrivano da soli: bisogna chiederli. I passaggi di solito sono questi:
- rileggere il preliminare: la somma è definita caparra confirmatoria, caparra penitenziale o acconto? Ci sono condizioni, per esempio sulla concessione del mutuo?
- raccogliere le prove dell'inadempimento: email, messaggi, convocazione dal notaio andata a vuoto;
- inviare una comunicazione scritta, con PEC o raccomandata, in cui si dichiara di recedere dal contratto e si chiede la caparra o il doppio entro una data precisa;
- se l'altra parte non paga, agire davanti al giudice: l'avvocato valuta lo strumento più rapido in base alle prove disponibili.
Quanto deve essere la caparra confirmatoria
La legge non fissa un importo minimo o massimo. Nella prassi delle compravendite immobiliari la caparra è spesso compresa tra il 10 e il 30% del prezzo, ma le parti sono libere di accordarsi diversamente.
Se la somma è molto alta rispetto al prezzo, conviene chiedersi se sia davvero tutta caparra o in parte acconto, e scriverlo in modo chiaro nel contratto: in caso di lite la distinzione cambia il risultato.
Caparra penitenziale, registrazione e prescrizione
La caparra penitenziale (art. 1386 c.c.) è diversa: è il prezzo per poter recedere liberamente dal contratto. Chi recede perde la caparra versata o restituisce il doppio di quella ricevuta, senza ulteriori risarcimenti.
Il preliminare va registrato all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma: oltre all'imposta fissa, la caparra confirmatoria sconta l'imposta di registro dello 0,5% e gli acconti sul prezzo non soggetti a iva il 3%, somme poi detratte dall'imposta dovuta per il rogito. Il diritto di chiedere la caparra o il doppio si prescrive in 10 anni.
Domande frequenti
Se il venditore si tira indietro, quanto posso chiedere?
Se la somma versata è una caparra confirmatoria, puoi recedere dal contratto e chiedere il doppio della caparra. In alternativa puoi chiedere l'esecuzione del contratto o il risarcimento del danno effettivo, da provare.
Se rinuncio io all'acquisto, perdo la caparra?
Se l'inadempimento è tuo e la somma è una caparra confirmatoria, il venditore può recedere e trattenerla. Se invece era solo un acconto, va di regola restituita, salvo il risarcimento dei danni provati.
Che differenza c'è tra caparra e acconto?
La caparra confirmatoria serve anche a liquidare il danno se una parte non adempie. L'acconto è solo un anticipo sul prezzo e, se la vendita non si conclude, si restituisce.
Se la banca non concede il mutuo, la caparra va restituita?
Dipende da cosa prevede il preliminare. Se l'acquisto è condizionato alla concessione del mutuo e la banca lo nega senza colpa del compratore, la caparra di regola va restituita. Senza questa clausola il rifiuto del mutuo non giustifica da solo il mancato acquisto: per questo la condizione va scritta nel compromesso.
Se la vendita salta d'accordo tra le parti, la caparra si restituisce?
Sì, se le parti decidono insieme di sciogliere il preliminare la caparra di regola si restituisce, salvo un accordo diverso. Conviene mettere per iscritto lo scioglimento e la restituzione.
Serve un avvocato per recuperare la caparra?
Non è obbligatorio per inviare la diffida, ma è utile per verificare come è scritto il contratto, scegliere tra recesso e risarcimento e, se l'altra parte non paga, agire in giudizio.
La caparra confirmatoria si può versare in più soluzioni?
Sì, le parti possono concordare di versarla in più rate. La caparra però produce i suoi effetti sulle somme effettivamente consegnate: se il compromesso salta prima di un versamento, si guarda a quanto è già stato pagato. Conviene indicare nel contratto importi e scadenze di ogni versamento.
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Questa guida ha finalità informative e non sostituisce il parere di un avvocato sul caso concreto.