Vizi occulti dell'immobile dopo l'acquisto: termini e tutele

Quali vizi sono coperti dalla garanzia

Il venditore deve garantire che l'immobile sia privo di vizi che lo rendano inidoneo all'uso o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. La garanzia vale anche nelle vendite tra privati e per le case usate.

Sono esclusi i vizi che l'acquirente conosceva al momento dell'acquisto o che erano facilmente riconoscibili, salvo che il venditore abbia dichiarato che l'immobile ne era privo. Una clausola che esclude o limita la garanzia non vale per i vizi che il venditore ha taciuto in mala fede.

• infiltrazioni e umidità non visibili al momento delle visite;
• impianti elettrici, idraulici o di riscaldamento non funzionanti;
• problemi strutturali, crepe o cedimenti nascosti;
• difetti di isolamento o di copertura emersi con le piogge.

I termini: 8 giorni e un anno

Il vizio va denunciato al venditore entro 8 giorni dalla scoperta, salvo un termine diverso stabilito dalle parti. La scoperta si ha quando si ha certezza del difetto e della sua causa, spesso dopo una verifica tecnica. La denuncia non serve se il venditore ha riconosciuto il vizio o lo ha occultato.

L'azione in giudizio si prescrive in un anno dalla consegna dell'immobile. Per questo, anche dopo la denuncia, non conviene attendere: se le trattative con il venditore si allungano, il termine continua a decorrere.

Cosa si può chiedere

L'acquirente può scegliere tra la risoluzione della vendita, con restituzione del prezzo, e la riduzione del prezzo in proporzione al vizio. Inoltre ha diritto al risarcimento del danno, a meno che il venditore provi di aver ignorato senza colpa l'esistenza del vizio.

Se l'immobile è del tutto diverso da quello pattuito, per esempio per caratteristiche essenziali mancanti, in alcuni casi si applicano le regole generali sull'inadempimento, con termini più lunghi.

Se il venditore è anche il costruttore

Quando l'immobile è stato costruito o ristrutturato in modo rilevante dal venditore, per i gravi difetti che compromettono la solidità o l'uso dell'edificio si applica una tutela più ampia: vale per 10 anni dal compimento dell'opera, il difetto va denunciato entro un anno dalla scoperta e l'azione va proposta entro un anno dalla denuncia.

Cosa fare appena si scopre il difetto

Il primo passo è documentare il problema con fotografie datate e, se possibile, una perizia tecnica che ne indichi causa ed epoca. Poi si invia la denuncia scritta al venditore, con PEC o raccomandata, entro gli 8 giorni.

Prima di eseguire riparazioni importanti conviene valutare un accertamento tecnico preventivo davanti al giudice: fissa lo stato dei luoghi e le cause del vizio in modo utilizzabile in un'eventuale causa.