Aggiornata il 16 ottobre 2026 · Studio C&A Legal Consulting · Diritto immobiliare
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Richiedi una valutazione del caso(si apre WhatsApp)Quando si può chiedere lo sfratto
Per le abitazioni basta il mancato pagamento di un solo canone, trascorsi 20 giorni dalla scadenza, oppure il mancato pagamento degli oneri accessori quando superano l'importo di due mensilità. Per gli immobili ad uso diverso, come negozi e uffici, conta la gravità dell'inadempimento.
L'intimazione e l'udienza di convalida
La procedura inizia con l'atto di intimazione di sfratto e citazione per la convalida, notificato all'inquilino, che fissa un'udienza davanti al tribunale. Insieme si può chiedere un decreto ingiuntivo per i canoni non pagati.
Se all'udienza l'inquilino non si presenta o non si oppone, il giudice convalida lo sfratto e fissa la data per il rilascio. Se l'inquilino si oppone con motivi seri, la procedura prosegue come causa ordinaria.
Il termine di grazia
Per le abitazioni, l'inquilino può sanare la morosità pagando in udienza i canoni arretrati, gli interessi e le spese. Se è in difficoltà, può chiedere un termine di grazia, di regola fino a 90 giorni, per pagare. Questa possibilità non può essere usata più di tre volte in quattro anni.
Se paga entro il termine, lo sfratto non viene convalidato e il contratto prosegue.
L'esecuzione dello sfratto
Se l'inquilino non lascia l'immobile entro la data fissata, si procede con l'esecuzione forzata: notifica del precetto e del preavviso di rilascio, poi accessi dell'ufficiale giudiziario, che può farsi assistere dalla forza pubblica. I tempi dipendono molto dal tribunale.
- contratto di locazione registrato;
- elenco dei canoni e degli oneri non pagati;
- eventuali solleciti già inviati all'inquilino;
- dati catastali e indirizzo esatto dell'immobile.
Domande frequenti
Dopo quante mensilità non pagate si può sfrattare?
Per le abitazioni basta un solo canone non pagato, trascorsi 20 giorni dalla scadenza, oppure oneri accessori non pagati per più di due mensilità.
Cos'è il termine di grazia?
È un termine, di regola fino a 90 giorni, che il giudice può concedere all'inquilino di un'abitazione per pagare gli arretrati ed evitare lo sfratto. Si può usare al massimo tre volte in quattro anni.
Posso recuperare i canoni non pagati?
Sì. Insieme allo sfratto si può chiedere un decreto ingiuntivo per i canoni arretrati, da far valere poi sui beni o sullo stipendio dell'inquilino.
Posso cambiare la serratura se l'inquilino non paga?
No. Il proprietario non può farsi giustizia da sé: deve passare dalla procedura di sfratto. Cambiare la serratura o staccare le utenze può costituire reato.
Quanto tempo ci vuole per uno sfratto per morosità?
Dipende molto dal tribunale e dal comportamento dell'inquilino. Se l'inquilino non si oppone, la convalida può arrivare già alla prima udienza; poi serve l'esecuzione con l'ufficiale giudiziario, che spesso richiede più accessi. In totale si va di solito da alcuni mesi a oltre un anno.
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Questa guida ha finalità informative e non sostituisce il parere di un avvocato sul caso concreto.