Usucapione: requisiti, 20 anni di possesso e come farla valere

I tempi: 20 anni e i casi abbreviati

Per i beni immobili il termine ordinario è di 20 anni di possesso continuato. Esistono però termini più brevi in casi specifici.

• 10 anni per chi acquista in buona fede da chi non era proprietario, con un titolo idoneo e trascritto;
• 15 anni per i fondi rustici e i fabbricati annessi in comuni classificati montani o per la piccola proprietà rurale, 5 anni se c'è un titolo trascritto in buona fede;
• 20 anni anche per le servitù, purché apparenti, cioè con opere visibili e permanenti.

Che tipo di possesso serve

Non basta usare il bene: bisogna comportarsi come proprietario, in modo pacifico, pubblico, continuo e non interrotto. Il possesso ottenuto con violenza o di nascosto conta solo da quando la violenza o la clandestinità sono cessate.

Indizi utili sono la recinzione del terreno, la coltivazione, i lavori di manutenzione o ristrutturazione eseguiti a proprie spese, le utenze intestate. Il pagamento dell'IMU da solo non basta, ma può confermare il quadro.

Chi non può usucapire

Chi usa il bene con il consenso del proprietario, come l'inquilino, il comodatario o il familiare ospitato, è un semplice detentore e non può usucapire, per quanto tempo passi. Può diventare possessore solo con un atto di opposizione chiaro rivolto al proprietario.

Anche gli atti compiuti per mera tolleranza del proprietario non fondano il possesso. Tra coeredi o comproprietari serve dimostrare di aver escluso gli altri dal godimento del bene, non solo di averlo usato da soli.

Non si possono usucapire i beni del demanio pubblico e del patrimonio indisponibile dello Stato e degli enti pubblici.

Cosa interrompe l'usucapione

Il termine si interrompe se il possessore perde il possesso per più di un anno, se riconosce il diritto del proprietario o se il proprietario agisce in giudizio per riavere il bene.

Secondo la giurisprudenza, una semplice lettera di diffida del proprietario non basta a interrompere l'usucapione: servono atti giudiziali o la perdita effettiva del possesso.

Come farla riconoscere: mediazione o causa

L'usucapione opera per legge al compimento del termine, ma per vendere il bene, ipotecarlo o intestarlo nei registri serve un titolo. Le controversie sui diritti reali richiedono il tentativo obbligatorio di mediazione: se il proprietario risultante dai registri è d'accordo, l'accordo di mediazione che accerta l'usucapione, con le firme autenticate, può essere trascritto.

Se l'accordo non c'è, si propone una causa davanti al tribunale e la sentenza che accerta l'usucapione viene trascritta. In entrambi i casi è decisiva la prova: testimoni, fotografie datate, fatture di lavori, atti e documenti che coprano tutto il periodo.